DevBang

Ref. : http://cafe.naver.com/killersnack/1536

과연 이름 그대로 만능일까요?

만능통장ISA라고 불리며 출시 전부터

금융권의 뜨거운감자로 등장한 만능통장ISA계좌~!
최근 각 금융사 별로 사전 고객유치 전쟁이 한창입니다.

그만큼 금융시장에 가져올 영향력이 크다는 증거일텐데요,

 그만큼 우리의 생활에 유용한
기능을 가지고 있는지 면밀히 살표봐야 할 때입니다.

너무 궁금한데 정보는 한정적이다 보니

재무상담을 신청해서 배워왔습니다!

저처럼 정보에 목마르신분들을 위해 공유해봅니다^^;

은행이나 증권사의 입장에서 봤을 때 ISA계좌의 경우

5년 동안 한 금융사에 묶여 있는 돈이 되어 버리기 때문에

사활을 걸고 영업을 하고 있는 상황입니다. 
최근 뉴스를 검색해보니 영업 현장에서는

1원짜리 계좌도 등장했다고 하더군요.

 ISA계좌는 1인 1계좌만 허용되기 때문에

복수가입이 불가능해 출시초기에 시장을
미리 선점해 보겠다는 전략에서

이러한 편법이 등장하고 있습니다.

이런 와중에 ISA계좌의 불완전판매

가능성이 슬슬 나오고 있다네요.

이러한 금융권의 무차별적인 영업에 당하지 않기 위해서는

우리가 먼저 상품에 대해서 연구하고 이해하는 자세가 필요하다고

하시더라고요.

만능통장ISA계좌의 가입 조건이라던지

세제혜택에 대한 내용은

이미 많이 나와있기 때문에

오늘은 제가 재무상담까지 받아가면서 힘들게 배워온 꿀팁!

만능통장ISA계좌의 장단점을

살펴보고 앞으로 ISA계좌를 어떻게 사용
해야 할지에 대한 팁을 알려드리려고 합니다.

ISA계좌로 운용하는 것만으로

이정도 금액이라도 아낄 수 있다면

그게 어디냐 하실분들도 계시겠지만

속을 들여다보면 이야기가 달라집니다.

일단 5년이라는 의무조항 때문입니다.

년 세금 6만원 정도를 아끼는 대가로 5년동안

이 자금이 계좌에 묶이게 되는 불편함을 감수해야 한다는 점입니다. 
개인이 살다보면 예기치 않은 목돈이 필요하기 마련인데요

이런 자금이 5년 동안 묶인다는 것은 자금이

필요한 시점을 잘 조절해야 한다는 것을 의미합니다.

무턱대고 계획없이 자금을 묶어 버릴 경우

낭패를 보는 사례가 속출할 것으로 예상됩니다.

만능통장ISA의 숨어있는 단점은 여기서 끝나지 않습니다.

그것은 바로 수수료!!!!!

은행 증권사의 경우 신탁 수수료와

비슷한 수준의 수수료를 책정할 것으로 보이는데요

이는 0.4~0.8%에 이릅니다. 
신탁형의 경우와 다르게 일임형 ISA계좌도 허용될 방침인데요

일임형의 경우 통상 1.5%내외의 수수료가 부과됩니다.

이렇게 될경우 낮은 예,적금에 높은 수수료가 붙는

기이한 형태가 되어 예적금 상품은 가입하는 의미가 없어지게 됩니다.

또한 펀드나 ELS의 경우 수수료가

이중으로 부과될 가능성이 높습니다.

따라서 간단하게 비과세혜택만을 가지고

만능통장ISA계좌를 논하기에는

상당히 복잡한 문제들이 많습니다.

개인의 상황과 개인의 재무계획에 따라서

만능통장ISA계좌를 운용할 것인지

다른 금융상품을 이용할 것인지 결정해야하며

 ISA계좌를 이용할 경우 어떤 상품을
편입하는 것이 가장

효율적인 것일까에 대한 깊은 판단이 필요합니다.

ISA란?

Ref. 

 1. http://cafe.naver.com/minecraftmodcreators/20475

 2. http://cafe.naver.com/105dvil/4080

1. ISA

(1) Individual Savings Account

 - 예금, 적금, 펀드, 보험 등 개별적으로 가입한 금융상품의 계좌를 하나로 묶어 일정 기간 보유하면서 발생한 소득에 대한 비과세 혜택을 주는 상품

 - 개인 종합자산관리계좌라고도 불려 집니다.

(2) History

- 처음 시작은 영국에서 1999년도에 시작

- 일본에서 도입 후(NISA) 선풍적인 인기를 끌며 엄청난 성공을 거둠

2. 장점

- 다양한 상품의 계좌를 하나로 묶어 사용하기 때문에 관리의 편리성이 높다

- 일정금액 만큼은 비과세 혜택을 받을 수 있다

- 중도 해지에 따른 세금감면분 반납 부담도 덜 수 있다

 ex) 은행의 금리가 낮아 주식형 펀드로 갈아타도 기존 은행 이자에 대한 세금 감면분을 반납할 필요 없이 주식형펀드 수익에 대한 비과세 혜택을 새로 받을 수 있다

- 상품 가입 시 소비자 입장에는 세재혜택 여부를 살펴볼 필요 없이 수익성과 안정성만 따지면 됩니다.

3.Condition

- 가입의무기간은 5년 / 연간 2000만원 한도로 사용

 (비과세 상품으로 유명한 재형저축, 소장펀드의 후속편이라고 보시면 이해가 빠르실 듯)

-  if (소득 5천만원 이하) 

   then 

     (1) 의무가입기간 5년 --> 3년으로 축소

     (2) 비과세 200만원 --> 250만원

ref : http://rudrn85.tistory.com/41

아파트를 분양받게되면 계약금부터 중도금, 잔금을 납부

중도금은 보통 대출을 많이 받으십니다.

이 중도금대출에 대한 이자를 아파트 공사기간에는 납부하지 않고, 준공완료가 되어 아파트 입주하게 되었을 때-

중도금 대출이자를 한꺼번에 납부하는 방식을

중도금 이자후불제 라고 하는데요.

보통 아파트 준공일이 3년은 소요되니, 이 기간동안

돈을 더 바짝 모을 수 있는 기회가 되기도 하지요.

하지만, 잔금지불시에 한꺼번에 지급해야하므로 부담이 될 수도있습니다.

중도금 이자후불제 계산방법 알려드릴께요.

중도금 이자후불제 계산해보시고, 자세한 자금계획을 세워보시면 좋을 것 같습니다.

대부분 아파트분양의 경우 계약금 10%, 중도금 50~60%, 잔금 30~40%이지요. 분양가 3억으로 계산해볼께요.

분양가 3억, 계약금 3천만원, 중도금 1억8천만원,

잔금 9천만원으로 중도금을 6회차로 나눠내는 경우로

금리는 3%, 중도금은 2년에 걸쳐 납부해야하는데요.

중도금 6회는 중도금이자는 발생하지않으므로-

4,875,000원의 중도금 이자가 발생합니다.

ref : http://cafe.naver.com/rainup/686628

중도금 총 6쵳차 금액을 모두 지불할 능력이 있으면 대출 안 받아도 됨.

만약 그렇지 않다면 우선 중도금 대출 진행 후

각 차수별로 대출을 안 받아도 되는 상황이 되면 은행에 이야기하면 됨.

http://www.r114.com/z/news/research_txt.asp?only=0&m_=6&g_=&bno=200&num=5434&nkind=7&tabmenu=&rgubun=1&mtkind=2

▣ 분양권 매매금액은 계약금 + 중도금 + 발코니 확장비용 + 프리미엄 
분양권 전매절차는 시공사와 명의변경을 진행하는 과정이므로 분양계약자가 실제 계약자인지를 확인하는 것이 우선이다. 일반적인 주택매매는 공신력을 갖는 등기부등본에서 주택소유자를 확인할 수 있지만 분양권 거래 시에는 분양계약서에 명시된 계약자를 믿고 거래해야 한다. 따라서 실제 건설사와 계약을 맺고 계약금과 중도금을 납입했는지 건설사로부터 증명서 발급을 요청하는 것이 안전하다. 분양권 매매계약은 계약서 작성 기준이 다소 까다로워 직거래보다는 믿을만한 공인중개사에게 맡겨 거래하는 것이 수월하다. 

1. 분양권 매매계약서 작성 
매도자와 매수자는 분양권매매계약서를 작성한다. 매매금액은 해당 물건의 총 분양가격이 아닌 매도자가 납부한 계약금 + 중도금 + 프리미엄을 더한 금액이다. 예를 들어 중도금 총 4회차 중 1회까지 납부했다면 중도금 계산은 1회차까지 납부한 금액이다. 공인중개사 중개수수료를 정할 때에도 동일한 금액 기준으로 산정한다. 분양권매매계약서는 매도인, 매수인, 공인중개사, 은행, 시공사와 공유해야 하므로 총 5부 이상 작성하는 것이 좋다.

2. 개인간의 거래는 "실거래가신고", 증여 또는 공동명의는 "검인날인" 
분양권 전매 계약서 작성이 끝나면 관할 지자체에 방문해 "부동산 거래 계약 신고서"를 작성하고 신고필증을 챙겨야 한다. 분양권 전매는 거래신고 대상이기 때문에 실거래가신고는 필수다. 간편하게 인터넷으로 국토교통부가 운영하는 관할 지자체 부동산거래관리시스템에서도 할 수 있다. 공인중개사는 실거래가 신고가 의무이기 때문에 공인중개사에게 맡기면 신경 쓰지 않아도 된다. 
관련 서류는 분양권 매매계약서, 분양계약서(발코니확장, 유상옵션 등 관련계약서 포함), 신분증이 필요하다. 반면 증여나 공동명의를 할 경우에는 시·군·구청 관련부서에서 `검인` 날인을 받는다.

3. 은행 대출승계와 상환까지 마쳐야
분양계약자가 은행대출이 있다면 대출받은 은행지점을 매수자와 방문해 대출승계 또는 상환을 진행한다.

4. 시행사(시공사)에서 분양계약서 "명의변경" 서류작업
분양계약서 명의변경은 시행사 또는 시공사에서 진행된다. 명의변경에 필요한 분양계약서 날인은 공사에 참여한 시행사, 시공사, 신탁회사를 대상으로 도장을 받아 권리의무 승계계약을 하는 것이다. 전매업무는 일반적으로 특정 요일에 진행하므로 날짜를 확인하고 방문하는 것이 일 처리가 빠르다. 

[EX1]

http://blog.naver.com/dunsan114/220527868177

(0) 사전조건

 - 분양계약 체결

[전매 절차]

(1) 분양권 매매 계약서 작성

(2) 실거래 신고 또는 검인

 - 부동산거래계약신고필증 수령

(3) 중도금 대출 승계 또는 상환

(4) 명의변경 (권리 / 의무 승계)

(5) 양도소득세 신고

 - 명의변경 후 기간 내 양도세(2개월) 및 증여세(3개월) 신고

  --> 거주지 관할 세무서

[EX2]

http://blog.naver.com/ymjno1123/220510680421

[수수료]

http://blog.naver.com/hakamyungga/220409175552

(1) 예제

http://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=4&dirId=40203&docId=165407682&qb=67aE7JaR6raMIOyghOunpCDsiJjsiJjro4w=&enc=utf8&section=kin&rank=1&search_sort=0&spq=0&pid=SDJJPdoRR2Zsscio4ZKsssssssw-251380&sid=bjvJnDu6rAavP6mBHdgVMg%3D%3D

주택분양권 거래시 중개수수료 산출 근거가 되는 거래금액은 분양대금 중 거래당시까지 매도인이 납부한 계약금 및 중도금에 프리미엄을 합산한 금액이 되고 미납 중도금 및 잔금은 제외됩니다.

분양권전매시 주택의 매매 수수료요율이 적용되며 거래금액에 따른 중개수수료 요율은 다음과 같습니다.

ㅁ 5천만원 미만 : 0.6%(한도 250,000원)
ㅁ 5천만원 이상 2억원 미만 : 0.5%(한도 800,000원)

ㅁ 2억원 이상 6억원 미만 : 0.4%
ㅁ 6억원 이상 : 0.9% 이내에서 당사자간 협의결정

거래금액이 2억원 이상 6억원 미만이라면 매도인과 매수인이 각각 0.4%의 수수료를 지불하여야 합니다.

(2)

1. 시험문제도 나온 분양권 전매 입니다.

    분양권 전매의 경우에는 그 당시의 거래금액으로만 받아야 합니다.

    잔금까지 치르지 않았다면 계약금, 중도금, 프리미엄까지만 계산을 해야 합니다.

    총 분양대금으로 계산하면 총 맞는다고 했는데, 학교 가고 싶으면 그렇게 청구할 것입니다.

    계속 달라고 하면 주고 신고하면 사무소 문 닫습니다.

    그렇게 문 닫게는 하지 마시고 그냥 법정중개수수료만 주면 됩니다.

2. ex) 52,150,000원이면 0.5%(5천 이상 ~ 2억 미만, 한도액 80만원)인 26만원이 맞습니다.