DevBang

ref : http://rudrn85.tistory.com/41

아파트를 분양받게되면 계약금부터 중도금, 잔금을 납부

중도금은 보통 대출을 많이 받으십니다.

이 중도금대출에 대한 이자를 아파트 공사기간에는 납부하지 않고, 준공완료가 되어 아파트 입주하게 되었을 때-

중도금 대출이자를 한꺼번에 납부하는 방식을

중도금 이자후불제 라고 하는데요.

보통 아파트 준공일이 3년은 소요되니, 이 기간동안

돈을 더 바짝 모을 수 있는 기회가 되기도 하지요.

하지만, 잔금지불시에 한꺼번에 지급해야하므로 부담이 될 수도있습니다.

중도금 이자후불제 계산방법 알려드릴께요.

중도금 이자후불제 계산해보시고, 자세한 자금계획을 세워보시면 좋을 것 같습니다.

대부분 아파트분양의 경우 계약금 10%, 중도금 50~60%, 잔금 30~40%이지요. 분양가 3억으로 계산해볼께요.

분양가 3억, 계약금 3천만원, 중도금 1억8천만원,

잔금 9천만원으로 중도금을 6회차로 나눠내는 경우로

금리는 3%, 중도금은 2년에 걸쳐 납부해야하는데요.

중도금 6회는 중도금이자는 발생하지않으므로-

4,875,000원의 중도금 이자가 발생합니다.

ref : http://cafe.naver.com/rainup/686628

중도금 총 6쵳차 금액을 모두 지불할 능력이 있으면 대출 안 받아도 됨.

만약 그렇지 않다면 우선 중도금 대출 진행 후

각 차수별로 대출을 안 받아도 되는 상황이 되면 은행에 이야기하면 됨.

http://www.r114.com/z/news/research_txt.asp?only=0&m_=6&g_=&bno=200&num=5434&nkind=7&tabmenu=&rgubun=1&mtkind=2

▣ 분양권 매매금액은 계약금 + 중도금 + 발코니 확장비용 + 프리미엄 
분양권 전매절차는 시공사와 명의변경을 진행하는 과정이므로 분양계약자가 실제 계약자인지를 확인하는 것이 우선이다. 일반적인 주택매매는 공신력을 갖는 등기부등본에서 주택소유자를 확인할 수 있지만 분양권 거래 시에는 분양계약서에 명시된 계약자를 믿고 거래해야 한다. 따라서 실제 건설사와 계약을 맺고 계약금과 중도금을 납입했는지 건설사로부터 증명서 발급을 요청하는 것이 안전하다. 분양권 매매계약은 계약서 작성 기준이 다소 까다로워 직거래보다는 믿을만한 공인중개사에게 맡겨 거래하는 것이 수월하다. 

1. 분양권 매매계약서 작성 
매도자와 매수자는 분양권매매계약서를 작성한다. 매매금액은 해당 물건의 총 분양가격이 아닌 매도자가 납부한 계약금 + 중도금 + 프리미엄을 더한 금액이다. 예를 들어 중도금 총 4회차 중 1회까지 납부했다면 중도금 계산은 1회차까지 납부한 금액이다. 공인중개사 중개수수료를 정할 때에도 동일한 금액 기준으로 산정한다. 분양권매매계약서는 매도인, 매수인, 공인중개사, 은행, 시공사와 공유해야 하므로 총 5부 이상 작성하는 것이 좋다.

2. 개인간의 거래는 "실거래가신고", 증여 또는 공동명의는 "검인날인" 
분양권 전매 계약서 작성이 끝나면 관할 지자체에 방문해 "부동산 거래 계약 신고서"를 작성하고 신고필증을 챙겨야 한다. 분양권 전매는 거래신고 대상이기 때문에 실거래가신고는 필수다. 간편하게 인터넷으로 국토교통부가 운영하는 관할 지자체 부동산거래관리시스템에서도 할 수 있다. 공인중개사는 실거래가 신고가 의무이기 때문에 공인중개사에게 맡기면 신경 쓰지 않아도 된다. 
관련 서류는 분양권 매매계약서, 분양계약서(발코니확장, 유상옵션 등 관련계약서 포함), 신분증이 필요하다. 반면 증여나 공동명의를 할 경우에는 시·군·구청 관련부서에서 `검인` 날인을 받는다.

3. 은행 대출승계와 상환까지 마쳐야
분양계약자가 은행대출이 있다면 대출받은 은행지점을 매수자와 방문해 대출승계 또는 상환을 진행한다.

4. 시행사(시공사)에서 분양계약서 "명의변경" 서류작업
분양계약서 명의변경은 시행사 또는 시공사에서 진행된다. 명의변경에 필요한 분양계약서 날인은 공사에 참여한 시행사, 시공사, 신탁회사를 대상으로 도장을 받아 권리의무 승계계약을 하는 것이다. 전매업무는 일반적으로 특정 요일에 진행하므로 날짜를 확인하고 방문하는 것이 일 처리가 빠르다. 

[EX1]

http://blog.naver.com/dunsan114/220527868177

(0) 사전조건

 - 분양계약 체결

[전매 절차]

(1) 분양권 매매 계약서 작성

(2) 실거래 신고 또는 검인

 - 부동산거래계약신고필증 수령

(3) 중도금 대출 승계 또는 상환

(4) 명의변경 (권리 / 의무 승계)

(5) 양도소득세 신고

 - 명의변경 후 기간 내 양도세(2개월) 및 증여세(3개월) 신고

  --> 거주지 관할 세무서

[EX2]

http://blog.naver.com/ymjno1123/220510680421

[수수료]

http://blog.naver.com/hakamyungga/220409175552

(1) 예제

http://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=4&dirId=40203&docId=165407682&qb=67aE7JaR6raMIOyghOunpCDsiJjsiJjro4w=&enc=utf8&section=kin&rank=1&search_sort=0&spq=0&pid=SDJJPdoRR2Zsscio4ZKsssssssw-251380&sid=bjvJnDu6rAavP6mBHdgVMg%3D%3D

주택분양권 거래시 중개수수료 산출 근거가 되는 거래금액은 분양대금 중 거래당시까지 매도인이 납부한 계약금 및 중도금에 프리미엄을 합산한 금액이 되고 미납 중도금 및 잔금은 제외됩니다.

분양권전매시 주택의 매매 수수료요율이 적용되며 거래금액에 따른 중개수수료 요율은 다음과 같습니다.

ㅁ 5천만원 미만 : 0.6%(한도 250,000원)
ㅁ 5천만원 이상 2억원 미만 : 0.5%(한도 800,000원)

ㅁ 2억원 이상 6억원 미만 : 0.4%
ㅁ 6억원 이상 : 0.9% 이내에서 당사자간 협의결정

거래금액이 2억원 이상 6억원 미만이라면 매도인과 매수인이 각각 0.4%의 수수료를 지불하여야 합니다.

(2)

1. 시험문제도 나온 분양권 전매 입니다.

    분양권 전매의 경우에는 그 당시의 거래금액으로만 받아야 합니다.

    잔금까지 치르지 않았다면 계약금, 중도금, 프리미엄까지만 계산을 해야 합니다.

    총 분양대금으로 계산하면 총 맞는다고 했는데, 학교 가고 싶으면 그렇게 청구할 것입니다.

    계속 달라고 하면 주고 신고하면 사무소 문 닫습니다.

    그렇게 문 닫게는 하지 마시고 그냥 법정중개수수료만 주면 됩니다.

2. ex) 52,150,000원이면 0.5%(5천 이상 ~ 2억 미만, 한도액 80만원)인 26만원이 맞습니다.